Proyectan sanear unas 70 mil edificaciones y lotes
Todos los días se vulneran las normas de construcción en el municipio de Cochabamba, debido a que al menos el 40 por ciento de los propietarios que tienen planos aprobados edificaron más pisos de los permitidos. También porque edificaron sobre rasantes, sin franja jardín, sin dejar espacio suficiente para las aceras, entre otras infracciones.
Según la Secretaría de Planificación del municipio, existen 70.000 construcciones y lotes irregulares que, al no estar registradas, tampoco tributan.
En procura de sanear esta situación, en 2014 se promulgó la Ley Municipal 041, en la gestión de Edwin Castellanos. Sin embargo, quedó truncada por la numerosa cantidad de requisitos que exigía.
El concejal Édgar Gainza (Demócratas), que cumple su segunda gestión como legislador, dijo que con la 041 apenas se concluyeron 1.800 trámites y 16.000 quedaron pendientes.
A ello se suma que durante el “perdonazo” tributario se identificaron 8.000 casas que pagaron sus deudas como lotes.
Adicionalmente, en esta gestión se entregaron 142 planos sectoriales que demandan la regularización de alrededor de 16.800 lotes, sobre todo, en la zona sur.
“La anterior Ley no cumplió con su objetivo porque en muchos de los casos no se podía regularizar la edificación, porque se tenían problemas con los lotes. Por eso, ahora se vio la necesidad de incluir ambos, incluso, se puede hacer de forma mixta, es decir, el lote y la edificación a la vez”, explicó.
Vulneraciones
Las irregularidades son diversas desde algún elemento adicional en la construcción que se planificó, más pisos en las obras en altura, hasta edificaciones que no cuentan con ninguna aprobación del municipio, explicó la anterior subalcaldesa de la Comuna Adela Zamudio, Roxana Neri.
El 90 por ciento de los trámites de regularización corresponden a los distritos 8, 9 y 14, que son los que más han crecido en los últimos 18 años en el municipio de Cercado.
La mancha urbana ha crecido de 1.000 hectáreas en 1961 a 13.800 en 2017.
El presidente del Colegio de Arquitectos de Cochabamba, Rafael Sainz, afirmó que “es un riesgo cuando se construye sin que un arquitecto participe en la elaboración de los planos o en la construcción, pues se corre el riesgo de hacer malos cálculos. El municipio debe verificar todo esto y los técnicos tienen que asesorar a la población”. Pidió que la amnistía no se convierta en un “pase libre” para infringir la norma.
Si bien la Ley de Regularización está promulgada, se trabaja en el reglamento que debe estar listo en 90 días. A partir de la promulgación del decreto, comenzará a correr el plazo de tres meses para que propietarios y poseedores inicien el trámite, indicó el secretario de Planificación, Manuel Prado.
Sin embargo, existen algunas observaciones de parte de analistas a la ley de regularización. Una de ellas es la evaluación de parte de una comisión para edificaciones superiores a cuatro pisos, pues señalan que esto puede generar susceptibilidad por los cobros ilegales a los propietarios.
De igual forma, se cuestiona que no se permita la regularización a quienes hayan construido hasta la rasante municipal, pues durante la gestión del exalcalde Gonzalo “Chaly” Terceros se permitió esta situación para las tiendas de barrio.
Se estima que por lo menos el 30 por ciento de las 70.000 construcciones irregulares se encuentran en esta situación y no podrán finalizar el trámite con la nueva ley.
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PRINCIPALES ASPECTOS DE LA LEY 0204/2017
Los primeros requisitos
El propietario o poseedor debe presentar cualquiera de estos documentos:
a) Título de propiedad o folio real registrado en la Oficina de Derechos Reales y Declaración Jurada Notariada.
b) Minuta y/o documento privado de compra-venta con reconocimiento de firmas o reconocido por autoridad competente y Declaración Jurada.
c) Declaratoria de herederos de acuerdo a normativa vigente y Declaración Jurada Notariada (si corresponde).
d) Sentencia ejecutoriada que declare derecho propietario.
Se harán trámites simultáneos
•Según los artículos 15, 28 y 40 de la Ley Municipal de Regularización, los propietarios o poseedores que necesiten hacer regularizaciones mixtas, es decir, de lote y edificación, podrán hacerlo de manera simultánea.
•Asimismo, en otros casos, como la regularización de los pagos impositivos, se seguirá un procedimiento paralelo, de acuerdo a los incentivos que indica el artículo 41 de la mencionada normativa.
•Sin embargo, esta ley no podrá certificar de ninguna manera el derecho propietario de lotes o construcciones, pues es de carácter técnico, según indicó el concejal Édgar Gainza, por lo que el documento final no tendrá valor para acreditar la propiedad de una persona.
Restricciones para la aprobación
No se regularizarán aquellos lotes o construcciones con las siguientes características: fuera de la rasante municipal, cuando estén afectadas por lechos o fajas de seguridad de ríos, torrenteras, canales de riego u otros.
Además, cuando invadan bienes de dominio municipal, construcciones que se encuentren en faja jardín, aquellas emplazadas en áreas de uso agropecuario, en cuerpos de agua, en áreas de preservación arqueológica, de forestación nativa, de equipamiento y preservación paisajística ambiental, de dinamización cultural, en áreas verdes y de recreación y de bioregulación ambiental. Tampoco los que se encuentren fuera de la mancha urbana.
Ubicación por comunas y distritos municipales
PROCESOS PARA TERRENOS
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La regularización de lotes es una de las principales novedades de la Ley de amnistía. En este caso, se estima que más del 90 por ciento de los trámites radicarán en la zona sur, más ahora que la Alcaldía entregó planimetrías que permitirán el saneamiento.
Algunos propietarios expresaron la necesidad de ejecutar este proceso, pues en muchos casos no se animaban a construir o enfrentaban conflictos por otras personas que intentaban tomar los predios como suyos.
No obstante, el concejal Édgar Gainza remarcó que la regularización de un predio no servirá para reconocer el derecho propietario. “Se trata de un trámite totalmente técnico, no así para reconocimiento de derechos”, remarcó.
Sin embargo, permitirá que se hagan los cobros reales de impuestos y la actualización de planos. “Esto nos permitirá planificar de mejor manera los proyectos en los barrios y distritos, porque tendremos conocimiento pleno de las edificaciones y lotes que existen en cada uno”, señaló Gainza.
CONTROL DE EDIFICIOS
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La construcción de edificios se convirtió en una constante en la ciudad, principalmente, en la zona central y norte. Sin embargo, también se observa que muchas de estas edificaciones se paralizan por algún tiempo con el precinto que señala que se está cometiendo alguna irregularidad. Sin embargo, no suele pasar más de un mes hasta que se retoma la obra.
Según los registros, hay más de 800 edificios con más de cuatro pisos en la ciudad, el 70 por ciento está emplazado en la Comuna Adela Zamudio, en los distritos 10, 11 y 12.
No obstante, muchas personas también están optando por construir edificios familiares, es decir, de cuatro pisos o menos con el objetivo de que los miembros de la familia que se independizan lo hagan en el mismo espacio, pero con su propio departamento.
Sin embargo, uno de los problemas que afrontan los edificios es el abastecimiento de agua y otros servicios, pues en la mayor parte de los casos no tienen el líquido suficiente en los tanques para todo el día.
ANÁLISIS
RAFAEL SAINZ, PRESIDENTE COLEGIO DE ARQUITECTOS
“No se debe convertir en un pase libre a las anomalías”
Existen tres escenarios en los que se cometen irregularidades. El primero es que muchas personas construyen sin apoyo de un arquitecto tanto para hacer los planos como para construir y se terminan cometiendo fallas. El segundo caso ocurre cuando, pese a tener planos aprobados, el propietario decide construir un cuartito más o ponerle un murito más. Finalmente, el tercer caso son los edificios, cuyos planos señalan cuatro pisos, pero, por ganar un poco más, hacen uno o dos pisos adicionales.
La gente se ha acostumbrado a hacer esto, por lo que la Alcaldía tiene que tener cuidado de que estas leyes de regularización no se conviertan en un pase libre para que se haga siempre lo mismo.
Se tiene que hacer algo para que no se vuelva a incumplir y un mecanismo es la sanción, que debería ser casi el precio de la construcción para que a esas personas les duela y no cometan la irregularidad. Caso contrario, lo seguirán haciendo porque ven el beneficio de construir un piso más a cambio de pagar ni el 1 por ciento de lo que ganarán.
Asimismo, los arquitectos del municipio deben señalar cuándo son construcciones riesgosas al hacer sus inspecciones. No se trata sólo de levantar datos y hacer dibujos. Se tienen que hacer inspecciones a las construcciones de toda la ciudad y educar a la población sobre lo que es un plano, porque hay mucha gente que no lo sabe. Además, la Alcaldía debe paralizar la obra en su momento, no esperar a que se avance demasiado y sea más difícil.
TIEMPO Y NUEVAS MEDIDAS DE CONTROL
PLAZO DE TRES MESES
La Alcaldía tiene 90 días para la elaboración del Decreto Reglamentario de la Ley Municipal 0204/2017.
Una vez que el reglamento se promulgue, la población interesada tendrá el plazo de tres meses para iniciar con el trámite de regularización. Caso contrario, quien no se acoja a la normativa tendrá que sujetarse a las sanciones correspondientes.
La Ley no se aplicará a aquellas construcciones que comiencen una vez promulgado el reglamento.
EL CÓDIGO URBANO
Las autoridades coinciden en que no se pueden permitir más irregularidades en las construcciones para luego acogerse a una Ley de amnistía.
Por este motivo, se proyecta el Código Urbano que busca hacer un control efectivo de todas las construcciones a partir de empresas descentralizadas.
Esta normativa se proyecta de forma más drástica para evitar que con el pago de una multa leve se continúen con las construcciones irregulares para luego acogerse a una amnistía.
PRIMEROS PAGOS
En la actualidad, cuando una comuna detecta una construcción irregular, la paraliza hasta que se haga efectivo el pago de una multa de entre 1.000 y 5.000 bolivianos, según la infracción.
La normativa de regularización de 2014 establecía tarifas de 39,60 bolivianos por metro cuadrado regularizado en construcciones de una a dos plantas, y 66,40 para dos y tres plantas. Aún no se definió el monto puntual para esta nueva normativa aprobada en junio de 2017.
LOS PLANOS
Se estima que cada año ingresan 100 planos para ser aprobados en cada comuna. Aproximadamente entre el 30 y 40 por ciento de los mismos incurre en irregularidades.
Sin embargo, existe otro porcentaje de construcciones que son ilegales y se realizan incluso sin ningún plano, porque se elaboran sin la participación de un arquitecto. Esto supone un gran riesgo para la población, porque no se hacen los cálculos estructurales para la nueva edificación.
