Sector de la construcción: ¿Boom o burbuja?

Vamos al grano como recomienda el dermatólogo. ¿Estamos frente a un boom de la construcción o una burbuja inmobiliaria? Veamos algunos datos.

Según el Censo de la Construcción elaborado por la Cámara de la Construcción de Santa Cruz, hasta mediados del año 2015, en las ciudades de La Paz, Santa Cruz y Cochabamba estarían en construcción 3 millones 551 mil metros cuadrados. La Paz representa el 26 por ciento de este total, con 924 mil metros cuadrados y ha crecido en un 21,69 por ciento en el periodo 2014 y 2015. En el caso de Santa Cruz, la tasa de crecimiento entre ambos años es mucho mayor y llega a 25,68  por ciento, además, su participación también es más elevada con 57,6 por ciento (2 millones 47 mil dólares metros cuadrados construidos). En el caso de Cochabamba, los metros cuadrados construidos decrecieron en un 13,24 por ciento y representa tan sólo el 16,5 por ciento del total.

Los datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) corroboran la tendencia positiva hasta 2012, con un total de 4.796 permisos de construcción otorgados por los municipios, pero posteriormente se produce una reducción de en torno de 1.000 permisos, para el periodo 2013- 2015. La diferencia de ambos datos anteriores puede deberse en que el Censo es una fotografía (stock de obras en construcción) y los permisos de construcción son una película (variable de flujo).

Respecto la demanda en Bolivia, el Censo muestra que el 52,3 por ciento de las personas censadas no cuenta con vivienda propia (alquilada, anticrético y prestada), siendo Santa Cruz y La Paz donde hay un mayor potencial de compra. Este es muy mercado interesante de ser explorado por las empresas constructoras. Entre la intencionalidad de compra, el Censo muestra que la mayoría de las personas quiere comprar una vivienda. En Santa Cruz el 72,3 por ciento, en La Paz el 51,7 por ciento y el 28,8 por ciento en Cochabamba.

En relación a la forma de compra de las viviendas, prevalece la intención de buscar créditos en el sistema financiero, esta tendencia es mucho más fuerte en Santa Cruz y La Paz. En sintonía con los requerimiento de las personas, el crédito a la vivienda de los bancos privados ha aumentado significativamente a partir del año 2012, este hecho se explica por la regulación de la tasa bancarias para préstamos hipotecarios que beneficia a los hogares y por el retiro de la necesidad de contar con un capital inicial para obtener un préstamo.

Entre 2006 – 2015, el crecimiento del PIB de la construcción ha estado por encima del producto nacional. En efecto, en el periodo el sector de la construcción creció a una tasa promedio de 9 por ciento, casi el doble del PIB boliviano (5,4 por ciento). Aunque cabe resaltar que en los años 2014 y 2015, el ritmo de crecimiento del sector de la construcción fue menor que en periodos pasados. Por ejemplo, en 2015, en cuanto el PIB nacional crecía a 4,85 por ciento, el producto del sector aumentaba tan sólo 5,36 por ciento. En 2013, el producto nacional crecía a 6,8 por ciento, contrariamente al PIB de la construcción que subía al 10,68 al año. Es decir, se observa una ligera desaceleración en los últimos años.

 Desde una perspectiva más analítica, el excelente desempeño del sector de la construcción podría ser resultado de un boom económico, pero también podríamos estar frente a una burbuja inmobiliaria. Esta es una de las preocupaciones más importantes de empresas vinculadas al sector, pero también de las autoridades del sector público. Un boom en el sector inmobiliario se presenta cuando existe una déficit habitacional en la economía y paralelamente se produce una mejor distribución de los ingresos, ambos fenómenos producen un aumento de la demanda por viviendas, a la cual reaccionan las empresas constructoras incrementando la oferta de departamentos y casas. Contrariamente, una burbuja inmobiliaria se desarrolla cuando la demanda habitacional o parte de esta tiene un carácter especulativo; es decir, si las personas o empresas demandan casas o departamentos no para habitarlos sino para buscar rentas futuras sobre los activos, que significaría ventas posteriores con ganancias de los inmuebles. Si la demanda artificial desaparece se produce un colapso del sector y el valor de los activos habitacionales cae abruptamente.

Para que exista una burbuja inmobiliaria, generalmente, se deben presentar las siguientes condiciones: A) Dinamismo en el sector de la construcción, que en el caso boliviano parece explicarse por la necesidad de atender a una fuerte demanda por viviendas. B) Débil supervisión crediticia, que no es el caso en Bolivia, donde más bien existe una fuerte regulación por parte de la ASFI. C) Exceso de liquidez y bajas tasa de interés en el sistema bancario. Esta condición está presente en el caso boliviano. D) Fuerte demanda de inmuebles para especulación, situación originada en las bajas tasa de interés pasivas en el sistema bancario que impulsan a la gente a invertir en la compra de viviendas (Inversión en ladrillos y tierra). Esta condición parece estar presente en los estratos altos de los consumidores. Para viviendas de clase media y populares la demanda parece ser muy dinámica y real.

Lamentablemente, no puedo responder de manera contundente si estamos frente a una burbuja o boom, se necesitan más datos, que el Gobierno y el sector deberían comenzar a recoger, por ejemplo, el precio y valor del alquiler de las viviendas. Con esta información se requieren realizar estudios actualizados que muestren cuál es la relación y consistencia de la evolución de largo plazo del precio real de las viviendas con la evolución del PIB real per cápita, la tasa de interés real promedio de créditos hipotecarios y costos de construcción. No obstante, que este tipo de información podría ayudar a ser más cautelosos a los bancos y al Gobierno a la hora de promover el crédito, por ejemplo; desafortunadamente, la ciencia económica es muy limitada para realizar proyecciones en estos temas y sólo se sabe si se está en un burbuja cuando ésta revienta.

El autor es economista.