Desarrollo inmobiliario y estructura urbana en Cochabamba

El boom inmobiliario en Cochabamba es incuestionable, y aunque su crecimiento poblacional es bajo y culturalmente es una ciudad que preferiría habitar viviendas horizontales con jardín, la actualidad destaca la proliferación de edificios en altura.

La inversión económica durante los últimos cinco años rebasa los 3.000 millones de dólares en proyectos, con más de nueve millones de metros cuadrados de construcción, cuyo desarrollo, a cargo de empresarios inmobiliarios privados, es una clara respuesta a un período de reforma urbana de una ciudadanía que ha migrado de zonas rurales, que muestra que 7 de cada 10 personas viven en el municipio y 9 de cada 10 en la región metropolitana (Quiroga, 2022).

El desarrollo inmobiliario privado ha fortalecido la alteración urbana metropolitana desde una lógica económica, y no tanto desde la planificación, donde su comportamiento modifica una estructura socioterritorial, motivando a su vez mayores desigualdades y modos de fragmentación. No obstante que a este fenómeno Ascher (2001) le atribuye la concepción de otra revolución urbana —dado el alcance de sus directrices—, su involucramiento en el desarrollo contradice el proceso planteado por la visión de la nueva agenda urbana en la búsqueda de alcanzar ciudades más compactas, inclusivas y sustentables.

Las principales ciudades nacionales también evidencian un importante crecimiento de la inversión inmobiliaria en un diversificado conjunto de infraestructura representativa: edificios y ciudades inteligentes, complejos empresariales, hoteles lujosos de grandes cadenas internacionales; imponentes centros comerciales creados conceptualmente como “no lugares” (Augé, 1992); centros culturales, urbanizaciones cerradas y protegidas; todos diseñados con patrones estandarizados globalmente como configuraciones arquitectónicas que aproximan tendenciosamente el medio ambiente construido hacia una homogenización europeizada.

Este desarrollo inmobiliario —producto también de capitales provenientes de emigrantes— es causa de las transformaciones de la ciudad en términos espaciales, funcionales y morfológicos, con fuerte ingrediente de una metamorfosis cultural, visible en cualquier sector urbano —tanto el centro histórico como todos los puntos cardinales—, lo que evidencia una planificación exigua, asomando incluso principios de una gentrificación inminente y de desorganización recurrente de un patrimonio histórico y cultural, que Mattos (2016) define como el efecto del “proceso de financiarización sobre la actual metamorfosis urbana”.

Todo eso muestra que en Cochabamba está sucediendo lo que predecían pensadores globales como Theodore, Peck y Brenner (2009), al considerar que la emulación por el capital es incierta en los territorios y la intervención de los gobiernos locales tiene una visión cortoplacista en “competencia interespacial, marketing territorial y desregulaciones, a fin de atraer inversiones y empleos”.

En Cochabamba, el desarrollo inmobiliario no obedece a una normativa eficiente. Su relación es directa con la capacidad económica de sus promotores que eligen donde construir en función de la maximización del rendimiento del suelo. El resultado de ese proceso modifica la imagen urbana, complejiza la vialidad, concentra una excesiva carga estructural analizada de manera particular, y establece una clara diferencia entre la potencialidad constructiva y el aprovechamiento urbanístico. Además, no contempla la infraestructura de servicios básicos externos o la infraestructura viaria, y, por tanto, estos aspectos no se evalúan en el proceso de la edificabilidad.

Un lote promedio de 600 m2, que emplazaba una vivienda unifamiliar de 150 m2 construidos, cobijando a cuatro miembros (número promedio de personas en un hogar, INE, 2012), con el “crecimiento vertical” permite erigir un edificio de 14 pisos con cuatro departamentos por piso. Es decir, 56 viviendas multifamiliares, con 224 habitantes, y 8.400 m2 construidos. Si antes la primera familia utilizaba 600 litros de agua (150 l/hab. día, según normativa de la OMS), en el edificio se consumirán 33.600 litros, extraídos de pozo.

Donde se evacuaban 232,8 litros de aguas servidas (caudal per cápita de 58,2 l/hab. día (Centro de Aguas y Saneamiento Ambiental, UMSS, 2002), fluirán por las mismas tuberías 13.037 litros. Donde se generaban 2,0 kg/día de residuos sólidos (Índice Promedio de Producción Per Cápita de residuos sólidos domiciliarios de 0,50 kg/hab. día. INE, 2017) hoy se generan 112 kg., con el mismo sistema de recolección.

Donde estacionaba un vehículo, se requieren 56 áreas para satisfacer a los copropietarios y la ocupación vial se incrementa en 5.600%, por lo menos en horarios punta. Se produce también un gran incremento del consumo de energía en el uso de ascensores y la iluminación de espacios comunes.

El proceso edificatorio no contempla el análisis urbano, sea por irracionalidad de la normativa, insuficiencia de la gestión pública, o descuido de los actores al no determinar soluciones integrales.

Este amplio desfase respecto de la infraestructura urbana versus el crecimiento inmobiliario revela el grado de conflictividad urbana que la ciudad presenta y que, de no mediar acciones estratégicas, el caos inviabilizará las condiciones de confort, desequilibrando el manejo urbano y acrecentando su insostenibilidad (Naredo, 2000).

Vivir la ciudad debe rentabilizar el espacio urbano con un alto sentido de pertenencia y contribución a la inclusión social, reflexionando sobre las conversiones funcionales, espaciales y socioculturales que se están produciendo como consecuencia del crecimiento inmobiliario, de las fuerzas económicas y de la toma de decisiones.